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近日，合肥高新区法院审理了一起新型民事赔偿案件。小区居民的住宅被人纵火，案子尚未侦破，业主将物管告上法院，认为其管理不周导致自己损失，向其索赔４万多元的经济损失。物管质疑：难道我该为小区内的犯罪负民事赔偿责任吗？
案件事实
２００４年７月２１日，原告王某购买合肥华顺房地产开发有限公司开发的华顺天门湖花园的一套住宅，合肥华顺房地产开发有限公司于２００５年７月３０日将该房交付给原告王某。此后，合肥华顺房地产开发有限公司委托被告鼎致物业公司对天门湖花园小区进行物业管理。原告王某与被告鼎致物业公司签订了《住宅区物业管理规定》，在该规定中的治安管理部分规定：“……小区公共区域内的保卫工作由辖区派出所和小区管理处负责，管理处工作人员及保安有权对违反小区管理规定的行为进行检查和纠正；小区实行封闭式的保安管理办法。即保安实行２４小时值班制，外来人员一律登记方可进入……业主要妥善保管好居室内的贵重物品，不要在家中留存大量现金和重要文件、资料……”
原告王某分别于２００５年７月３０日、２００６年２月１０日向被告鼎致物业公司交纳了２００５年８月至２００６年６月期间合计６６４元物业管理费。２００６年６月１４日５时３１分许，合肥经济技术开发区天门湖花园小区姓谢居民向合肥市１１９消防指挥中心报警称，原告王某住宅天门湖花园３号楼２１０室发生火灾，该中心接到火警后，即派合肥经济技术开发区公安局消防大队消防人员出警，进行火灾扑救。后经合肥经济技术开发区公安局消防大队火调人员现场勘查，确定此起火灾起火原因系人为纵火。２００６年６月１５日，合肥市公安局经济开发区分局对此作为刑事案件立案侦查，该案至今尚未侦破。为此，原告王某以被告鼎致物业公司未按照《住宅区物业管理规定》履行２４小时保安值班制度，外来人员随便进入小区，致使原告王某家中被窃，已经构成违约为由诉至本院。诉讼期间，本院根据原告王某申请，委托合肥市价格认证中心对原告王某住宅火灾损失进行鉴定，结论为原告王某住宅火灾损失为２９５００元。
另查，原告王某于２００６年４月１０日离家，其妻于２００６年５月２５日离家。离家时未告知被告鼎致物业公司。火灾发生后，原告王某妻子另行租房居住。
法院判决
合肥高新技术产业开发区人民法院经审理后，驳回了原告王某的诉讼请求。
理由有四——（一）根据国务院《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。由此可见，物业管理的保安职能被我国的相关行政法规定位为“协助”，物业管理企业本身并不能独立承载辖区内的安全防范工作。（二）物业管理合同是一种委托服务合同，不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。（三）从物业管理费的构成来看，业主交纳的物管费用与其要求换取的安全服务水平差距太大，显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则，业主不能凭借交纳微薄的物管费用而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。（四）本案中的原告王某住宅在被告鼎致物业公司的物业管理区内被犯罪嫌疑人纵火，致原告王某受到严重的经济损失该损害结果的发生是犯罪嫌疑人犯罪行为所致，其损害结果的发生，与被告鼎致物业公司在履行物业管理合同中违约与否不存在客观的、必然的因果关系。根据罪责自负的原则应由犯罪嫌疑人承担刑事和民事的法律责任。
被告鼎致物业公司在发现火灾后，及时赶到现场，配合公安消防部门调查火情、扑灭火灾，已经尽到了相应注意义务。
法官点评
随着我国住宅小区和物业管理服务行业的发展，住宅小区业主在小区内或者家中遭受财产或人身损害的事件时有发生，这些人身或财产损害多由第三人侵权行为直接引起。从清偿能力考虑，受害人往往选择物业管理公司为被告，请求其赔偿损失。此类纠纷在民事审判中呈上升趋势，本案即是较为典型的例子。与物业管理公司存在物业管理关系的业主在小区内遭受财产损害，业主以物业管理公司违反物业管理合同为由，请求赔偿损失的，人民法院应以善良管理者的注意义务为标准，判断物业管理公司是否违反安全保障义务。在侵权行为构成犯罪的情形下，应当注意考虑刑事犯罪的突发性和不可预测性，慎重判断因果关系是否成立。
·李军·
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