其实，做房产策划就跟形象设计师差不多。只不过房产更加注重一招一式的功利性。

第一种境界：产品概念，看山是山。

这个境界的策划，往往停留在产品本身的表面。这种策划思路的展开，围绕着产品的支持点而发生、延伸，并从中去寻找产品本身的特质。比如，Ａ项目的小区规划中，充分利用了所处位置的河道资源，围绕着河水做了许多文章，渔人码头、沿江景观休闲步道、亲水平台等等，包括项目的房型也充分考虑到水系的景观性，采用了凸窗、阳台、露台等形式，而楼座的安排上也主要分布在水轴的周围。基于以上情况，我们就可以凸出其水系作为整个项目的主要诉求点进行包装，在此诉求点上加以升华和发散，从而诞生了前几年非常多见的一种楼盘：“ＸＸ水岸名宅”。此策划的方法虽然显得有些单薄，但是在一些低档楼盘中却显得相当有效。这种境界的优点是操作容易，而缺点是太容易被模仿了。

第二种境界：文化概念，看山不是山。

这种策划的主题就是把产品和文化相互结合起来，使其附加有一定的文化价值。这类策划中，我们可以看到众多熟悉的身影：《圣约翰名邸》就是其中很好的一个案例。坐落在凯旋路上长宁路，其实离华东政法学院的前身圣约翰大学还有八杆子才能打到的一段距离，但是在精心策划执行之下，请得圣约翰大学当时的名人“林语堂”等先贤作为文化代言人，将楼盘的策划深入植根到历史脉络中去，很早就将楼盘的销售价格包装到万元之上，不得不佩服诸多策划前辈的智慧。此种策划手法要求策划人有相当深厚的功力，对文字的把玩要细腻，对居住的哲思要深刻，总之，不适合初学者模仿。

第三种境界：生活形态，看山还是山。

这种策划还是回到产品方面来，只不过把产品和生活更加紧密地结合起来。在表现手法上，常常把广告作为一个橱窗，展示其所宣扬的生活方式，美术设计以照片居多。这类楼盘中，我觉得广州的东润枫景值得推崇。相对来说，这是一种更加中庸，更加平和的策划手法，但是，如果没有很好的后期执行，那么往往会流于平庸。对于初学者来说，易学难精。

应该说，以上的几种策划境界并没有绝对的优劣之分，王国维说：境界有大小，而无高下。而房产策划从来也是如此，只有打破陈规，才能无招胜有招。

（摘自《名牌时报》迮军）