固定利率贷款，就是银行与借款人约定一个利率，不管市场利率如何调整，借款人都以约定利率偿还贷款。按照目前的房贷政策，如果央行对贷款利率进行调整，那么在下一年度执行调整后的利率标准。而固定利率贷款制度下，银行会和贷款人协商确定利率，并不受国家政策影响，有利于帮助贷款人规避利率风险。

政策依据

中国人民银行《２００４年中国房地产金融报告》指出，房价上涨过快暴露中国房地产市场五大制度缺陷，我国房地产信贷面临六大风险，允许商业银行发放固定利率住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。实行固定利率个人住房贷款，不仅将使银行承担的信用风险降低，还将为央行通过货币政策调控房地产市场创造更加灵活的机制。

准备阶段

中国人民银行允许商业银行发放固定利率住房贷款的提议一出台，就得到各大银行的积极响应。今年各家银行个人按揭贷款增长缓慢，央行加息之后，提前还款的人非常之多，在这种情况下，固定利率房贷出台让各家商业银行看到了希望，利率不随央行的调息发生改变，这将在很大程度上避免提前还款给商业银行带来 的威胁。由于央行的支持态度，以及该产品在创新上并不算特别大，相关风险也相对容易管理，几家银行积极准备推出固定利率贷款产品。目前，浦发、光大、建行三家银行的固定利率房贷方案已经获央行批准，银监会同意备案后，相关产品就可以很快进入市场。银行有关人士表示，预计推出时间会很快，目前整个准备工作已经进入最后阶段，一些人员的培训已经开始。

利率标准

在央行报告出台后，几家银行对固定利率房贷的基准利率进行风险加价，将利率变化的一部分风险转移给消费者，这就意味着固定利率房贷的价格水平要高于浮动利率贷款。由于国内银行对于利率风险的管理技术还不成熟，利率互换、利率期权、互换期权等利率风险分散的金融工具欠缺，个人住房贷款利率将定在６％～７％之间，并可能会采取差异化的定价方案。固定利率房贷期限定位在５年，５年后客户可以选择继续维持固定利率还是采用浮动利率。如果提前还贷款，则要交违约金，并且要比浮动利率的违约金高。

理性选择

采取固定利率房贷，银行的难题是如何把握风险溢价的尺度，如果定价过高，消费者就不买账；如果定价过低，则有可能带来利差损失。此外，银行还要面对借款人提前还款的风险。如果在到期前央行降息，消费者认为固定利率贷款吃了亏，就会要求提前还款，自然会给银行带来损失。借款人选择固定利率贷款，图的是一个稳定，不用担心利率每年都摸不准，而时刻都得多预备些银子。

在固定利率情况下，借款人和银行未来将面临两种可能：在固定期限内，如果央行上调后的利率超出了银行固定利率，则买房人受益，银行吃亏；反之，则买房人吃亏，银行获利。房贷利率的浮动理论上有一个循环周期，即差不多１０年升息期、１０年降息期。固定利率仅是作为浮动利率的补充，未来买房人在申请房屋贷款时，不仅可以考虑自己以什么样的方式还款，还可能需要考虑选用固定利率还是变动利率。借款人要根据对未来经济的趋势进行综合判断。如果预期通货膨胀增大，经济发展迅速，建议采用固定利率；如果预期通货膨胀减小，经济发展缓慢，建议采用浮动利率。由于借款人属于信息弱势群体，从目前购房者的个人专业水平来看，很难比较准确预测到未来房贷利率的变化，银行有必要事先进行详细的风险告知。总之，购房人在签订借款合同时，要认真分析，理性选择，选择适合自己的贷款方式。

·本报特约记者 丁满节·