案情：２００４年６月１１日，黄某与杨某签订协议，主要内容为：杨某将其所有的面积２００平方米房屋出卖给黄某，房屋总价款３５．６万元；付款方式为协议签订后，黄某付杨某房款１２．６万元，余款由黄某负责在１０日内按揭贷款付清。协议签订的同时，黄某支付杨某１２．６万元房款。２００４年６月１３日，杨某电话通知黄某称，其妻子李某不同意卖房，如能加价，可以再协商。黄某当即表示异议，称具体事宜都是李某谈好的，不能毁约。

双方多次协商未果后，黄某请求法院判令杨某继续履行房屋买卖合同。法院受理该案后，杨某妻子李某申请作为共同被告参加诉讼，法院批准了李某的申请。杨某、李某辩称：第一，所出卖的房产已经设定抵押，未经抵押权人同意产权人无权处置该房产；第二，杨某与黄某签订房屋买卖协议时没有征得共有权人妻子的同意并签字，属于无效协议。

庭审后，法院行使释明权，告知原告黄某：房屋买卖协议系无效合同，原告可以变更诉讼请求，要求被告退还购房款。原告坚持认为：房屋买卖合同合法有效，诉讼请求不予变更。后经法院调解，以被告将房屋过户至原告名下，原告撤诉结案。

评析：本案的焦点是：黄某与杨某签订的房屋买卖协议是否合法有效。第一，《担保法》没有规定抵押人转让抵押物必须经过抵押权人的同意。最高人民法院《关于适用＜担保法＞的若干问题的解释》第６７条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。

第二，最高人民法院《关于适用＜婚姻法＞若干问题的解释》规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。第三，本案中，买受人属于善意第三人。

上述案件中涉及的房产抵押不影响权利人出卖房屋，原告作为善意第三人有理由相信杨某出卖房屋的行为系其夫妻双方共同意思表示。因此，房屋买卖合同合法有效，出卖人有义务继续履行合同。

·程军（安泰达律师所）·