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案情：
２００３年６月１０日原告李某与被告吴某签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将其即将交付的拆迁安置房一套卖给原告，房屋面积１０５．３６平方米总价款１９．３５万元。协议签订后，原告按约支付了定金和预付款，被告于同年９月６日将房屋交付原告并由后者入住。２００４年３月初，被告领取房产证和土地证后却拒绝履行协议，至今未办理过户手续。原告要求被告继续履行协议，协助原告办理房屋过户手续。被告认为，双方签订协议时转让的房屋尚未交付，也没有领取任何权属证书，房屋买卖行为违反了《城市房地产管理法》关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，故双方买卖协议无效。
分析：
要确认案例中房屋买卖协议的效力，必须正确理解《城市房地产管理法》第３７条规定。首先要澄清的一个问题是，“房地产不得转让”不等于“房地产不得买卖”。该法第３６条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、房屋交付、过户登记等一系列债权行为和物权行为；“不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，但不得据此认为法律禁止订立预购房（期房）转让合同或所签订的合同一律无效。
此外，《城市房地产管理法》第４５条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”从此条的立法含义可以看出，预售商品房在取得权属证书之前再行转让是可行的，否则应当明令禁止。从本案来看，双方在签订协议时，被告的拆迁安置房尚未建成，但这并不影响该转让协议的效力，而且，以尚不存在或尚未实际取得的物作为标的物订立合同，在现实生活中普遍存在，合同法也持肯定态度。
关于拆迁安置房屋买卖合同的成立与生效问题。 本案中拆迁安置房屋的土地使用性质是国有划拨土地，根据《城市房地产管理法》第３９条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该条款并未规定合同必须在报批、登记后才生效。因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权不能发生转移，即原告暂时不能取得该房屋的所有权。
拆迁安置房屋买卖交易实例中，双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。由此也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。
综上所述，本案中的房屋买卖合同有效成立，被告应承担继续履行协议、协助原告办理房屋过户手续的义务。
·张剑雄·（安泰达律师所）
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