中国人民银行在８月１５日发布的《２００４年中国房地产金融报告》提出：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”消息一传出，立即引起社会广泛的关注。这是否意味着现行房屋销售制度将会出现重大调整？

早在２００３年６月，中国人民银行就发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其中规定“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。只不过，通知精神没有得到有效执行。其中的原因是多方面的，但主要还是因为房地产发展过热所至。

就房屋销售来说，在一些发达国家，买卖的都是现房。深圳的房地产市场就比较规范，开发商只有在楼盘封顶之后才能发售，购房者也比较理性，不愿购买那些看不见摸不着的期房。预售房制度，在上个世纪９０年代初期开始传入内地。随着房屋改革的不断深入，房地产市场迅速发展，住房需求大增。１９９５ 年１月１日，《城市商品房预售管理办法》开始实施。不可否认，实施房屋预售制度，起到了融资和调配资金的作用，促进了房地产开发。

然而，对交易双方来说，房屋预售制度是把“双刃剑”。如果监管缺乏力度，它将带来种种弊端，生发市场风险和交易问题。如开发商有可能“一房多卖”，或者将已预售的房子违规抵押；给一些投机者炒作房产制造了机会；出现销售时的承诺到交房时不能兑现的现象等。一旦出现以上现象，购房者的权益必然受到损害，房地产市场秩序就会遭到破坏。

如果房屋预售制度真的被取消，房地产市场将会发生新的变化。对于开发商来说，会增加资金压力，实力不够的开发商的压力更大，市场面临重新洗牌；对于银行来说，意味着大大降低金融风险；对于购房者来说，则可以减轻贷款压力，降低购房风险；就整个房地产市场而言，可能意味着房地产固定资产投资回落，楼市供求关系将发生新的变化；由于期房上市受限，这将有利于促进已上市的楼盘的销售，从而有利于降低房屋空置率。

就目前合肥楼市看，有关统计数据显示，房产新政对商品住房预售市场影响较大，新开楼盘排队抢购场面已不复存在，炒房行为得到遏制，投资行为减缓，住房市场需求受到抑制，商品住房预售市场观望氛围浓重。这从一个侧面反映了宏观调控的效果，也是市场走向成熟的标志。

当初，房屋预售制度实行，是针对房地产业刚刚起步、整个市场不太景气、开发商实力不足而制定的政策。随着房地产业的快速发展，近年来，楼市出现了“过热”趋势。于是，政府出台了一系列给楼市“降温”的调控政策，并取得明显效果。

从市场发展看，取消房屋预售制度，实行现房销售是成熟楼市的标志之一。随着房地产市场逐步走向成熟，住房供求关系趋于平衡，购房行为理性化，市场必然排斥“预售”现象。我国目前正处于城市化过程中，住房需求量极大，需要鼓励房地产投入，以满足市场需求。同时要防止发展过热，要保持房地产持续健康发展。

我国房地产经过前几年的高速发展后，已进入了调整阶段。随着一系列房产新政的出台，楼市“虚火”逐渐减退，将进入健康发展的轨道。央行的报告发布于这一大背景下，报告中的建议符合目前楼市发展的趋势。正如报告所言，“目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力”，从而“可以考虑取消现行的房屋预售制度”。信贷是经济杠杆。如果《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》得以真正执行，如果银行只“对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”，就意味着实际上限制了房屋预售。至于要不要“取消房屋预售”，这当然要看条件看时机，要符合市场发展规律，要因时而宜。

·阮遐椿·