案情：

林某和金某是同一单位的同事，并且两人同住在一栋楼里。林某住在三楼，金某住在一楼。由于林某喜欢养花种草，看上了一楼的院子，就想和金某换房。于是林某就找到金某与其协商换房一事。后双方同意将他们分别承租的公有房屋交换使用，并签订了房屋使用交换合同，该合同经房屋管理部门批准后生效。林某也办妥了原由金某承租住房的房屋的租赁手续。但金某的妻子韩某后来提出，其对金某与林某换房之事并不知晓，便拒绝搬迁所住房屋。在协商未果的情况下，林某遂向法院提起诉讼，要求金某履行所签换房合同。

一审法院审理认为：林某与金某所签房屋使用交换合同有效，他们将各自租赁的公房交换使用，已经房管部门批准生效，因此，双方应当自觉履行合同。而被告反悔，并不能提供证据。林某实际已取得原由金某承租的房屋的合法租赁权，现要求金某迁出现住房屋，予以支持。法院判决金某限期搬出到合同约定的林某承租的房屋内，并承担相应的诉讼费。被告不服，上诉至中级人民法院。二审法院审理认为：金某之妻是该房的共同承租人，但并不知道换房的事，得知后又拒不同意。遂判决所签的换房协议无效，由被告赔偿因协议无效而给原告造成的损失。

评析：

本案是由于互易房屋而引起的诉讼纠纷。房屋互易合同，是两个以上的房屋产权人间达成的交换各自房屋产权的协议，具有以下特征：（１）它与房屋买卖、赠与类似，具有标的物转移的法律效果。（２）是有偿的合同。它是以享有取得对方的房屋的权利并承担将自己房屋交给他方的义务。（３）是要式合同。协议双方必须到房产管理部门办理过户手续，才能具有法律效力。（４）是实践性合同。只有双方实际交换了房屋，合同才算履行。如果房屋未发生转移，一方只要有正当理由，都可提出解除合同。

本案由于金某和林某的换房协议是其私自签订的，在签署过程中其妻一直不知此事，金某也未将此事告诉其妻。但该房是金某夫妻双方共同租住的，换房行为侵犯了其妻子的处分权。现妻子知道后以自己是共同承租人为由拒绝履行协议，主张合同无效是符合法律规定的。由于换房协议无效，而过错在被告方金某，因而二审判决金某赔偿因协议无效而给林某造成的损失。

·王文军（安泰达律师所）·