新政实施

最近，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从２００７年２月１日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，具体税率为３０％～６０％四级超率累进税率。目前来看，因为该税种为地方税种，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预（销）售商品房收入１％～２％的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。

《通知》规定，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。

此前，城镇土地使用税额标准提高２倍、新增建设用地土地有偿使用费提高１倍的政策已于１月１日正式实施。看来，加大税费政策在房地产调控中的作用还只是开始。此消息一出，地产股股价应声下跌，业界纷纷对该政策是否会影响房价走势表示广泛关注。

众说纷纭

不少市民看到土地增值税清算的消息后，第一反应就是开发商会不会把这部分费用转嫁到房价上？土地增值收益是房产开发的重要利润来源，土地增值税的从严征收，意味着宏观调控力度的加大，也将缩减房地产企业利润。由于与土地增值税对应的是开发利润并非成本，对土地增值税由“预征制”转为 “清算制”不会加大开发商的成本，它只会压缩高利润空间。但中小开发商的承受能力一向有限，其发展必然因此受阻，尤其是小开发商会遭遇更大压力。

税务部门强调，提高土地使用税、清算土地增值税政策只适用于开发商，不会向购房者收取，不会影响到房价。不过，有专家指出，联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实，人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。

土地增值税政策并不是新内容，现在重新落实，政府的本意应该是打压房地产开发的利润空间，进一步控制房地产开发领域持续过热的现状，但在住宅供需缺口依然很大，存在广泛的供不应求情况的背景下出台土地增值税政策，开发商有足够的能力利用需求做文章，把因政府征收土地增值税而提高的成本转移到购房者身上，后果到底是否如税务部门所说，“不会向购房者收取一分钱费用”，我们还将拭目以待。

·特约记者／丁满节·