在３月１６日举行的十届全国人大五次会议闭幕会上，最牵动人心的《物权法》终于尘埃落定。其中，深为广大小区业主关心的小区车库车位归属问题也得到了一个最终的说法。根据草案最后稿的规定：

随着私家车的激增，一些城市居民小区的车库由于供不应求，其价格也“水涨船高”，人们不禁惊呼“巴掌大的地方，竟然也要十来万元！”，“由于我国先前民事法律制度中对小区公共物品所有权的归属并不明确，致使许多开发商利用这一法律空白，在小区的房屋出售之后，又将本应属于业主的公共物品，如车位等再度出售，以进行牟利。”安徽大学法学院陈宏光教授说，小区的车位作为商品房公共基础配套设施的一部分，当初物价部门在核定商品房售价的时候，车位的建设成本已纳入其中并打入房价，全体业主购房时掏了车位的钱，但近年来，因小区车位的所有权归属不明，业主和开发商之间经常发生此类纠纷。

对此，刚在十届全国人大五次会议闭幕会上表决通过的《物权法》，明确了车位等公共物品在没有因约定属于他人所有的，应归全体业主共有，业主可以根据情况通过业主会议和业主委员会对此进行处理和分配。这意味着，今后开发商将不能再在这方面“做文章”，小区业主作为所有人的权利也将得到进一步的保护。

“虽然《物权法》上对小区车位和车库归属问题作出了明确规定，但开发商是否能真正受到约束？”陈教授表示对此比较担忧，如果开发商已经把车库建造成本摊入了房价，然后还出售车库车位，业主怎么查明与认定？由此造成的取证困难将会导致诉讼中的不利局面。换言之，业主与开发商信息严重不对称，特别是卖方市场的情况下，处于弱势地位的业主又怎么与开发商抗衡？另外，“约定”的当事人是开发商和购房人，而此时购房人是尚未形成组织的零散个人，谈判与协商能力有限。如何保障“约定”过程中的公平公正？开发商不会把车位白送给业主，即便约定归属业主，开发商可能会暗中加价。

“此外，我们业主现在购房时所签的都是格式合同，开发商总会有办法作出有利于自己的约定，他们可以凭常用的霸王条款‘所售房屋不包含地下室车位’等类似方式排除协商约定的可能。”陈教授说，在《物权法》中规定“优先保护业主利益”，正是有了这点规定，开发商会不会基于私欲膨胀，急于消化车库成本而导致房价上升？或者降低建设成本，对停车位的建设能减则减能凑合则凑合，最终影响业主的利益。这些问题仍有待于有关法律法规和行业组织的进一步规范。

·文／陆慧敏·