李女士是某企业的员工，本拥有住房两套。去年上半年又按揭购买期房一套，三居室１３０多平米。今年年初，开发商通知李女士领取房屋钥匙。李女士领取房屋钥匙后，因已有房屋居住，再加上几次出差，就将新购买的商品房闲置了几个月。５月份，李女士准备装修新房时，该小区的物业管理人员通知李女士要缴纳几百元的物业管理费。为此李女士与物业管理人员产生争议。李女士感到很委屈，认为自己没有实际入住，还没有接受物业管理企业的物业服务，为什么要缴纳这么多的物业管理费？

由国务院颁布，自２００３年９月１日起施行的《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”从上述规定可以看到，缴纳物业管理服务费的主体共有三种：

第一种是业主缴纳。业主是物业的所有权人，在物业管理企业接受业主的委托并提供物业管理服务时，业主应当支付相应的对价即物业管理服务费。

第二种由使用人缴纳。业主虽是物业的所有人，但并不一定实际占有物业，而是将物业出租或者出借给他人使用。在此种情况下，可以约定由使用人缴纳，但业主应付连带缴纳责任。

第三种由建设单位缴纳。在物业还没有售出之前，建设单位仍是物业的所有权人。当其聘请了物业管理企业为其从事前期物业管理时，应当缴纳物业管理服务费用。因为此时物业的所有权没有转移给买受人，买受人也没有享受物业管理服务。即使已经出售但还没有交付给买受人的物业，由于买受人还没有接受物业服务，也应当由建设单位缴纳物业服务费。通过上述分析可见，业主或物业使用人缴纳物业管理服务费，是以建设单位将物业出售或者交付给物业买受人为界限的。只要建设单位将物业交付给物业买受人，业主就应当开始支付物业管理服务费。

２００６年３月１日施行的《合肥市物业管理条例》对上述作了更为明确的规定。

该条例第四十九条第一款规定：“业主入住前的物业服务费用由建设单位全额承担；业主入住后的物业服务费用，由业主全额承担。”

第二款规定：“前款所指入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续；业主收到入住通知后在限定期限（不少于两个月时间）内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或其授权的物业管理企业没有事先书面通知的，以业主实际办理入住相应手续为准。”

第三款规定：“入住条件由建设单位与业主在合同中约定，但必须达到水、电供应正常，交通道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施。”该条明确规定业主承担物业管理服务费的时间以入住为界限，同时对入住的概念、条件等作了相应的规定。

通过上述行政法规和地方性法规可以看到，前述中的李女士已经接受了房屋钥匙，对房屋的交付本身并无异议。李女士接受了交付，本质上已经“入住”。根据《合肥市物业管理条例》第一款的规定，业主入住后的物业服务费用，由业主全额承担。李女士应当根据上述规定缴纳物业服务费用。李女士认为自己没有实际入住，还没有接受物业管理企业的物业服务，其主张显然不能成立。

·安徽新洲律师事务所律师 王建坤·