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省城刘女士在自己的名下有两套住房：一套位于琥珀山庄中村的住房，面积１００平方，目前自住；另一套位于双岗百合园，房龄８年，８０平方左右，暂时闲置。刘女士原本一直打算今年将位于双岗的房子出售，但是由于工作太忙无暇顾及等其他原因，迟迟没有找到合适的买家。近日，刘女士在报纸上突然看到关于二手房交易开始征收个人所得税的消息。而且在此后的几天，各大媒体连续报道各地二手房交易异常火爆以及上海、杭州等地二手房卖家大幅降价。这让刘女士非常着急，困惑不已：自己那套位于双岗闲置的房子该怎么办呢？如果出售会不会遭到很大的损失呢？
据悉，国家税务总局日前下发通知，进一步明确了个人二手房转让时征收个人所得税的有关规定。通知称，从８月１日起，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须缴纳个税，税率为２０％，但计算个税应纳税所得额时，可从转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。即日起，住房转让开始征收个人所得税。带着刘女士的疑惑，记者采访了中行安徽省分行理财中心产品经理、金融理财师周旸。
据周旸介绍，最近，合肥有很多人和刘女士的情况类似，他们也都面临同样的苦恼，纷纷来到理财中心询问对策。“针对当前的政策，面对这样的问题，主要有两种解决方案：第一种是改售为租；第二种是继续出售。”
周旸说，如果刘女士要将双岗的房子租出去，根据周边地区同类房子的租金，刘女士双岗的房子一个月的租金大约在８００元，但前提条件是必须花费将近５０００元配置齐全房客需要的热水器、空调、彩电、冰箱、排油烟机、家具、分时电表等生活设施。忽略出租前的花费，房租年收益率大约为：８００×１１／２６００００＝３．４％（按平均每年空置一个月保守估算）收益率明显偏低。
如果继续出售，根据刘女士２００２年以１６万的价格购得此住房，现在计划以２６万的价格出手。当时贷款６万元，为取得银行贷款还花费了公证费１００元，评估费４８０元，保险费３２０元。几次提前还款后去年还清所有房贷，利息大约６０００元。当初入住时房屋装修花了２万元。还要计算一下刘女士应要缴纳的个人所得税才能比较出结果。
周旸计算出刘女士应缴纳的个人所得税是这样的：
转让收入：２６００００房屋原值＝原房价＋印花税＋契税＋产权证印花１６００００＋８０＋２４００＋５＝１６２４８５；转让住房过程中缴纳的税金＝印花税＋营业税＝２６００００×０．０５％＋２６００００×５．５％＝１４４３０；合理费用＝住房装修费用＋住房贷款利息＋手续费＋公证费等２００００＋６０００＋１００＋４８０＋３２０＝２６９００；个人所得税应纳税所得额＝转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用＝２６００００－１６２４８５－１４４３０－２６９００＝５６１８５；应缴纳个人所得税＝个人所得税应纳税所得额×税率＝５６１８５×２０％＝１１２３７。根据数据明显以看出，刘女士应缴个人所得税占总房款比例的４％还要多。“要交的税不算少了，对于刘女士来说，这也许也不是她所期望的。”
周旸分析，合肥目前房屋租赁市场上房源丰富，空置率较高，随着二手房交易个人所得税的出台，售转租的比例还将进一步提升，普通住房出租行情并不看好。考虑出租房屋寻找合适的房客，房屋的折旧，新老房客断档造成房屋空置等原因，除非刘女士出于保留本套住房的考虑，能够找到长期房客并且租到１２００元／月以上的价格，否则租房收益相当不理想。
周旸建议，当前国内投资渠道相对丰富，今年资本市场行情看好，如果刘女士在银行理财产品、股票、外汇、基金投资等各方面多下一些功夫，合理搭配，控制风险，完全有可能达到５％以上的年收益。
□本报记者 娄阳
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